Dret immobiliari

Preguntes freqüents

• Tinc un pis que llogo per a complementar la meva pensió i a la tornada de les vacances he advertit que està “okupat”. Com puc fer-los fora de la forma més ràpida?

• El més ràpid és formular una demanda civil de desnonament a precari o bé una demanda reclamant l’efectivitat dels drets reals inscrits en el Registre de la Propietat. Pots anar també per la via penal, però ho desaconsellem, donat que la majoria de denúncies penals solen acabar arxivades i els jutges penals són bastant reticents a solucionar temes d’ okupació. El que sí resulta totalment desaconsellable és actuar a esquenes a la Llei intentat fer-los fora mitjançant coaccions o pressions, donat que ignorem el perfil d’aquests okupes i pot resultar fins i tot perillós. Consulti’ns i busquem la millor forma de resoldre-ho.

• Puc signar un contracte d’arres per a comprar un pis si encara no sé si el Banc em donarà la hipoteca?

• El dia de la signatura de les arres és aconsellable tenir resolta la concessió de la hipoteca ja que, si el banc finalment no li donés la hipoteca estaria en risc de perdre les arres que ha donat com a paga i senyal. En el cas de no tenir la seguretat que l’entitat de crèdit et concedeixi la hipoteca, has d’incloure en el contracte d’arres una clàusula en la que es faci constar que la compravenda quedi condicionada a l’obtenció del préstec hipotecari i que, en cas de no concedir-te¡l, el comprador recuperarà l’ import abonat en concepte d’arres. S’ha de ser cautelós i revisar el contracte les vegades que calgui. Moltes immobiliàries no informen d’això, a vegades fins i tot impedeixen introduir aquesta condició en el contracte d’arres, pel que si no s’inclou i el banc finalment no dóna la hipoteca, es perdrien els diners lliurats a compte pel comprador.

• M’interessa comprar un entresòl comercial per a utilitzar-lo com a vivenda habitual. Puc comprar-lo i després adequar-lo a l’ús?

• En el teu cas el millor és prevenir i abans de la compravenda que un advocat especialista com BPM Advocats t’assessori. Per a utilitzar-lo com a vivenda haurà de complir tres requisits:

  1. Que l’immoble compleix amb la llei d’habitabilitat autonòmica.
  2. Que l’Ajuntament certifiqui que no s’ha superat el límit de vivendes per hectàra, districte, barri, edifici permès (segons cada Ajuntament).
  3. Que no existeixi oposició per part de la Comunitat de Propietaris.

  Has de pensar que si no compleixes aquests requisits no et donaran la Cèdula d’Habitabilitat i pots tenir d’altres problemes com donar d’alta els subministres com a vivenda o que no et podràs empadronar allà si no té la consideració legal de vivenda o fins i tot que no podràs llogar l’immoble com a vivenda. Per això és essencial verificar aquests requisits de forma prèvia a comprar la finca, per evitar posteriors sorpreses desagradables. Truca’ns i veiem quines opcions tens.

• M’agrada un pis que he vist, però forma una única finca juntament amb una altra vivenda. Puc signar el contracte d’arres abans que estigui segregat?

• Si signes el contracte d’arres sense més, després et trobaràs amb que el Banc no pot taxar-te la finca per a concedir-te una hipoteca ja que el pis que vols adquirir no està segregat, ni conforma una finca registral independent. El més prudent en el teu cas seria condicionar el contracte d’arres a que hi hagués llicencia de segregació atorgada per l’Ajuntament i a que el Banc et concedeixi efectivament la hipoteca, preveient que en cas contrari se’t retorni l’import de les arres lliurades a compte. Si tens dubtes, nosaltres podem ajudar-te en la redacció del contracte que millor garanteixi els teus drets.

• Pertanyo a una Comunitat de Propietaris en la que fa anys es va decidir per unanimitat pagar les despeses comunes per parts iguals i no pel coeficient com indicaven els Estatus. Com podem tornar al sistema de repartiment per coeficient?

• Si fa anys es va adoptar l’acord de repartir les despeses de forma diferent al que figura en el Títol o Estatuts, per a tornar al sistema de coeficients que preveuen els Estatuts seria suficient amb l’acord de la majoria simple dels comuners en Junta. Així ho ha decretat el Tribunal Superior de Justícia de Catalunya de conformitat amb la doctrina precedent del Tribunal Suprem.

• En la meva comunitat tenim uns veïns que lloguen el seu pis com apartament turístic i provoquen moltes molèsties. Què podem fer?

• D’entrada, davant d’aquests casos, sempre seria recomanable que la Comunitat de Propietaris inclogués en els seus Estatuts una prohibició de poder desenvolupar aquesta activitat en els pisos que conformen la Comunitat, donat que així s’evitaria aquesta pràctica i les consegüents molèsties per a la bona convivència veïnal. D’altra banda, si l’activitat produís molèsties als veïns es pot exercitar una acció de cessació d’aquestes activitats molestes, nocives o insalubres a fi que la convivència veïnal no es vegi perjudicada.