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    Derecho inmobiliario

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Inmobiliario

En BPM ABOGADOS disponemos de un equipo de profesionales con dilatada experiencia en el sector inmobiliario, de la propiedad, de la construcción, y Derecho urbanístico asesorando y gestionando de forma integral a particulares y empresas en todas las operaciones relacionadas con inmuebles para conseguir la optimización de su patrimonio: compraventa, alquileres, contratos de promoción y construcción, desahuciar (incluyendo desahucio express) suelo sin desarrollar, parcelas edificables, edificios destinados a cualquier uso, locales de negocio, edificios en propiedad vertical y horizontal.
Contacten con nosotros, será un placer dedicar nuestro tiempo a ayudarles en la optimización de su patrimonio, buscando la mayor rentabilidad, haciendo la mejor inversión, ajustando costes y minimizando riesgos.

Preguntas frecuentes

  • Tengo un piso que alquilo para complementar mi pensión y a la vuelta de las vacaciones he advertido que está okupado. ¿Cómo puedo echarlos de la forma más rápida?
  • Lo más rápido es formular una demanda civil de desahucio a precario, o bien una demanda reclamando la efectividad de los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad. Puedes acudir también por la vía penal, pero lo desaconsejamos, ya que la mayoría de denuncias penales suelen acabar archivadas y los jueces penales son bastante reacios a solucionar temas de “okupación”. Lo que sí resulta totalmente desaconsejable es actuar de espaldas a la Ley intentado echarlos mediante coacción o presiones, puesto que ignoramos el perfil de estos okupas y puede resultar incluso peligroso. Consúltanos y buscaremos la mejor forma de resolverlo.
  • ¿Puedo firmar un contrato de arras para comprar un piso si aún no sé si el Banco me va a dar la hipoteca?
  • El día de la firma de las arras es aconsejable tener resuelta la concesión de la hipoteca, ya que si el banco finalmente no le diera la hipoteca correría el riesgo de perder las arras que ha dado como paga y señal. En el caso de no tener la seguridad de que la entidad de crédito va a conceder la hipoteca, debe incluirse en el contrato de arras una cláusula en la que se haga constar que la compraventa queda condicionada a la obtención del préstamo hipotecario, y que, en caso de no concederse, el comprador recuperará el importe abonado en concepto de arras. Hay que ser cauteloso y revisar el contrato las veces que haga falta. Muchas inmobiliarias no informan de ello, a veces incluso impiden introducir esta condición en el contrato de arras, por lo que si no se incluye, y el banco finalmente no da la hipoteca, se perdería el dinero entregado por él comprador.
  • Me interesa comprar un entresuelo comercial para utilizarlo como vivienda habitual ¿puedo comprarlo y luego adecuar el uso?
  • En tu caso lo mejor es prevenir, y antes de la compraventa que un abogado especialista como BPM abogados te asesore. Para utilizarlo como vivienda tendrá que cumplir tres requisitos:
    1. Que el inmueble cumpla con la ley de habitabilidad autonómica.
    2. Que el ayuntamiento certifique que no se ha superado el límite de viviendas por hectárea, manzana, distrito, barrio, edificio permitidos (según cada ayuntamiento).
    3. Que no existe oposición por parte de la Comunidad de Propietarios.
    Debes pensar que si no cumples estos requisitos no te van a dar la Cédula de Habitabilidad y puedes tener otros problemas como dar de alta los suministros como vivienda, o que no te vas a poder empadronar allí si no tiene la consideración legal de vivienda, o incluso que no vas a poder alquilar el inmueble como vivienda. Por ello es esencial verificar dichos requisitos de forma previa a comprar la finca, para evitar posteriores sorpresas desagradables. Llámanos y veremos qué opciones tienes.
  • Me gusta un piso que he visto, pero forma una única finca junto con otra vivienda. ¿Puedo firmar el contrato de arras antes de que esté segregado?
  • Si firmas el contrato de arras sin más, luego te vas a encontrar con que el Banco no puede tasarte la finca para concederte una hipoteca ya que el piso que quieres adquirir no está segregado, ni conforma una finca registral independiente. Lo más prudente en tu caso sería condicionar el contrato de arras a que hubiera licencia de segregación otorgada por el Ayuntamiento y a que el Banco te conceda efectivamente la hipoteca, previendo que en caso contrario se te devuelva el importe de las arras entregadas. Si tienes dudas, nosotros podemos ayudarte en la redacción del contrato que mejor garantice tus derechos.
  • Pertenezco a una Comunidad de Propietarios en la que hace años se decidió por unanimidad pagar los gastos comunes por partes iguales y no por coeficiente como indicaban los Estatutos ¿Cómo podemos volver al sistema de reparto por coeficiente?
  • Si hace años se adoptó el acuerdo de repartir gastos de forma distinta a lo que figura en el Título o Estatutos, para volver al sistema de coeficientes que prevén los Estatutos sería suficiente con el acuerdo de la mayoría simple de los comuneros en Junta. Así lo ha decretado el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de conformidad con la doctrina precedente del Tribunal Supremo español.
  • En mi comunidad tenemos unos vecinos que alquilan su piso como apartamento turístico y provocan muchas molestias ¿Qué podemos hacer?
  • De entrada, ante estos casos, siempre sería recomendable que la Comunidad de Propietarios incluyera en sus Estatutos una prohibición de poder desarrollar esta actividad en los pisos que conforman la Comunidad, puesto que así se evitaría esta práctica y las consiguientes molestias para la buena convivencia vecinal. Por otro lado, si la actividad produjera molestias a los vecinos se puede ejercitar un acción de cesación de dichas actividades molestas, nocivas o insalubres, a fin de que la convivencia vecinal no se vea perjudicada.
  • ¿Si el propietario y/o el inquilino son extranjeros, puede elegirse qué ley se aplica al contrato de arrendamiento?
  • No. Si el alquiler se da en España, la ley aplicable deberá ser siempre la española. La ley aplicable será siempre la española (LAU).

  • ¿Los apartamentos turísticos se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos?
  • No. Los apartamentos turísticos están fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2013.

  • ¿Hay que hacer otro tipo de contrato si se quiere incluir el mobiliario?
  • No. Lo que debe hacerse es incluir, como anexo dentro del mismo contrato, un inventario de muebles y enseres entregados con la vivienda. Se pueden incluir fotografías del mobiliario dentro del mismo contrato.

  • ¿Qué debe incluir, como mínimo, un contrato de arrendamiento?
  • La ley establece como contenido mínimo lo siguiente:

    1. Identidad de los contratantes: arrendador (propietario) y arrendatario (inquilino)
    2. Identidad de la finca arrendada: descripción, referencia catastral.
    3. Plazo de duración.
    4. Renta inicial del contrato.
    5. Pactos entre las partes.

    Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos no obliga, es recomendable adjuntar al contrato la cédula de habitabilidad y el certificado energético.

  • ¿Son válidos los contratos de arrendamiento verbales?
  • Son válidos pero acostumbran a dar problemas. Es difícil probar el pacto acordado.

  • ¿Puede exigir cualquiera de las dos partes que el contrato verbal pase a ser escrito?
  • Sí y será obligatorio para la otra parte plasmarlo por escrito.

  • Si tras la formalización del contrato y recibidas las llaves de la vivienda se detectan irregularidades o defectos ¿se puede reclamar?
  • Habitualmente, los contratos de alquiler incluyen una cláusula indicando que el inquilino ha comprobado el estado de la vivienda y que lo acepta. Sin embargo, es cierto que en la mayoría de casos no se han hecho comprobaciones previas y los fallos se ven únicamente al ocupar la vivienda. Si se detectan irregularidades, es recomendable ponerlas cuanto antes en conocimiento del propietario para que las pueda subsanar y recomendamos, además, comunicarlo también por escrito.

  • ¿Qué se puede hacer si una vez comunicados estos defectos el arrendador no ofrece soluciones ni se presta a arreglarlos?
  • Si las irregularidades detectadas en la vivienda afectan a su habitabilidad, el inquilino puede exigir su reparación o la disolución del contrato.

    Si estos defectos no afectan a la habitabilidad, el inquilino podrá exigir su reparación. Si el propietario no soluciona las irregularidades, el inquilino podrá solucionarlo pagando la reparación y exigiendo al propietario el pago posterior. Si aun así el propietario no quiere hacerse cargo, se le podrá exigir judicialmente.

  • ¿Puede formalizarse un contrato de arrendamiento de vivienda sin cédula de habitabilidad?
  • No. La Ley de Arrendamientos Urbanos exige la cédula que la vivienda a alquilar sea una edificación habitable. La cédula de habitabilidad es requisito indispensable para poder alquilar.

    Si se formaliza un contrato de alquiler sin la cédula de habitabilidad, debe subsanarse cuanto antes.

    Alquilar sin cédula de habitabilidad comportaría una infracción administrativa con sanción para el propietario y el probable cese del uso como vivienda.

    Sin la cédula de habitabilidad es imposible darse de alta en servicios y suministros.

  • ¿Y sin certificado energético?
  • Sí. Puede formalizarse un contrato de arrendamiento sin certificado energético, ya que no afecta a la habitabilidad.

  • ¿Tiene alguna ventaja para el arrendatario inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad?
  • Sí. Da seguridad al arrendatario y, si la vivienda fuese vendida durante la duración del contrato de alquiler, éste podrá defender sus derechos frente al nuevo propietario, que quedará subrogado en derechos y obligaciones del anterior arrendador.

  • ¿Quién paga la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad?
  • Las dos partes pactarán libremente quién debe asumir ese coste. Si no se pacta, estos gastos serán pagados por el arrendatario.

  • ¿Qué documentación se le debe solicitar a un arrendador?
    1. Documento acreditativo de identidad (DNI, pasaporte, NIF, etc)
    2. Título de propiedad
    3. Cédula de habitabilidad
    4. Referencia catastral
    5. Certificado energético
  • ¿Qué documentación adicional es recomendable pedir al arrendador?
    1. Estatutos de Comunidad de propietarios y/o normas de régimen interno
    2. Recibo de los gastos de Comunidad e IBI
    3. La calificación urbanística de la vivienda
    4. Últimos recibos de servicios y suministros: son necesarios para poder hacer el cambio de domiciliación bancaria.
    5. Cuenta bancaria y el IBAN para poder domiciliar el pago mensual de la renta.
    6. Documentación acreditativa de estar al corriente de pago de la hipoteca, si la hay.
  • ¿A qué está obligado el arrendador?
  • El arrendador está obligado a cumplir lo estipulado en el contrato: entregar la vivienda pactada en el contrato y, si así se hubiese acordado, mobiliario y/o electrodomésticos. Está obligado también a efectuar las reparaciones necesarias para poder conservar la vivienda en estado de servir para el uso al que ha sido destinada.

  • Si la vivienda pertenece a varios propietarios de una finca, ¿Puede uno de ellos arrendarla?
  • El contrato de arrendamiento únicamente será válido formalizado por uno de los propietarios si de forma individual o con autorización de otros ostenta el 51% de las cuotas de propiedad.

    Si la duración del contrato es superior a 6 años, debe ser formalizado por unanimidad.

  • El arrendador es usufructuario por herencia de su cónyuge, el propietario es el hijo, ¿puede alquilar solo el usufructuario o necesita autorización del propietario?
  • El único que puede arrendar es el usufructuario. El contrato que suscriba se extinguirá tras la extinción del usufructo.

  • ¿Los menores de edad pueden arrendar un piso de su propiedad?
  • No, los menores de edad no pueden prestar consentimiento.

  • ¿Pueden los padres arrendar un piso propiedad de su hijo menor de edad?
  • Sí, siempre que la duración del contrato no supere el límite que establece la ley en cada comunidad autónoma y, en defecto, que esta no exceda el plazo de seis años fijado por el código civil. Si se quiere formalizar un contrato por una duración superior a ésta, será necesaria una autorización judicial.

  • ¿Cuándo sean varios los que formalicen, como arrendatarios, un contrato, hay que hacerlos constar a todos?
  • Si son varios los arrendatarios, deben constar todos en el contrato.

  • Si se alquila la vivienda recién pintada ¿puede exigirse que a la extinción del contrato se entregue también pintada?
  • Sólo podrá exigirse si así se ha pactado en el contrato. De no ser así, se entiende que el deterioro de la pintura es derivado del uso por el paso del tiempo.

  • Producida una inundación en la vivienda que ocasiona importantes daños ¿Quién responderá?
  • Deberá responder el arrendatario.

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