Anàlisi de clàusules abusives i hipoteques

Com és sabut, les entitats de crèdit determinen unilateralment el contingut dels contractes dels productes que comercialitzen, ja siguin productes financers o bé préstecs hipotecaris. Conseqüència d’això són les clàusules prerredactades que imposen als consumidors sense cap possibilitat de poder negociar-les i, la majoria de les vegades, amb omissió d’informació i amb una greu falta de transparència. Això ha comportat a Bancs i Caixes algunes garrotades per part del Tribunal de Justícia de la Unió Europea, amb la consegüent suspensió de llançaments de vivendes.

Aquestes sentències també han forçat un canvi normatiu que permeti que actualment el deutor hipotecari pugui al·legar una abús en les clàusules en el procés d’execució hipotecaria, el que reforça la seva protecció i dota de major equilibri d’oportunitats a ambdues parts del procés. A més, amb les modificacions normatives, és el propi jutge d’instància qui d’ofici pot avaluar l’abusivitat de les clàusules, encara que el deutor hipotecari no ho hagi demanat.
Entre les clàusules que poden ser abusives, les més rellevants són les següents:

• CLÀUSULA DE VENCIMENT ANTICIPAT: amb freqüència ens trobem en les escriptures de préstecs hipotecaris amb aquesta clàusula que permet a l’entitat financera donar per vençut el préstec i reclamar l’import total que es deu en aquell moment. Es tracta d’una clàusula clarament abusiva pel seu evident desequilibri, ja que col·loca a l’hipotecat en una situació de clara inferioritat impedint-li fer front a un deute que va pactar pagar de forma fraccionada. En aquest sentit, el Tribunal de Justícia de la Unió Europea s’ha pronunciat al respecte manifestant que per a que pugui donar-se per vençut el préstec de forma anticipada serà necessari que s’hagin incomplert les obligacions del préstec de forma greu atenen a la duració i quantia del préstec. Un informe recent de la Comissió Europea proposa al Tribunal de Justícia Europeu que s’apliqui amb efectes retroactius la Directiva 93/13/CEE del Consell, sobre clàusules abusives en els contractes celebrats amb consumidors, llur article 6.1 estableix la “no vinculació” al consumidor de clàusules abusives en els contractes celebrats.

• CLÀUSULA SÒL: es una altra clàusula possiblement abusiva –encara que legal si s’informa de la mateixa degudament i amb transparència- que les entitats de crèdit imposaven en les escriptures de préstecs hipotecaris en els que s’oferia un aparent interès variable que després quedava anul·lat amb la clàusula sòl, que fixava un interès mínim molt superior al tipus d’interés que reflexava l’ Euribor, com a índex més aplicat. Podem demanar la nul·litat de les clàusules sòl d’aquelles hipoteques en les que aquesta clàusula es va afegir sense informar degudament al client dels desavantatges comparatius que la clàusula suposava en el moment de signar el préstec hipotecari. Moltes vegades la clàusula sòl va acompanyada d’una clàusula sostre, que els bancs disposaven en les escriptures amb clàusula sòl, per crear una falsa aparença d’equilibri entre parts en l’escriptura. La clàusula sostre suposa que el Banc o entitat de crèdit fixa un límit superior per sobre del qual no repercutirà l’increment de l’índex de referència aplicable a la hipoteca. La clàusula sostre genera una falsa aparença d’equilibri, que no és real donat que les entitats de crèdit que la incloïen en les seves escriptures s’asseguraven que el límit del sostre fos molt superior al % al que podien pujar els interessos. Per exemple, l’entitat de crèdit posava una clàusula sòl del 3% (sabent que l’Euríbor estaria molt per sota de l’1%) i a més feia constar una clàusula sostre del 19% que sabien que no s’aplicaria perquè la previsió d’augment dels interessos estaria molt per sota del 19%. A les escriptures en les que consta una clàusula sòl i una clàusula sostre, col·loquialment se’n diu que tenen un “túnel”.

• CLÀUSULA IRPH: d’altra banda, existeix un considerable número de préstecs hipotecaris en els que l’índex de referència per a determinar l’interés variable és l’ IRPH (Índex de Referència de Préstecs Hipotecaris). Des de fa algun temps els Jutjats han començat a declarar la clàusula IRPH com nul·la per la absoluta falta de transparència en incloure aquesta clàusula en les escriptures sense explicar als clients les conseqüències reals i pràctiques de la mateixa. Aquesta clàusula es va utilitzar majoritàriament en els préstecs concedits entre 2006 i 2008, quan l’Euribor estava entre un 4-5% motiu pel qual les entitats de crèdit venien aquests sistema com a més econòmic, perquè llavors l’ IRPH era inferior. Però van evitar explicar què passaria en un futur, quan ja preveien amb certesa que l’ Euríbor es desplomaria. Addicionalment, l’índex IRPH també és declarat nul per algunes sentències perquè pot ser manipulat per les pròpies entitats bancàries que l’apliquen a Espanya (i així ho ha reconegut el propi Banc d’Espanya).

• CLÀUSULA D’INTERESSOS DE DEMORA ABUSIUS: una altra clàusula abusiva que advertim en les escriptures de préstecs, són els interessos de demora abusius. En cap cas pot aplicar-se un interès de demora que resulti superior a 2,5 vegades l’interès legal del diner (12%). Si en algun préstec l’interès és superior a aquesta xifra, l’entitat financera està obligada a retornar-li al client tots els imports que superin el 12%.

• CLÀUSULA D’ARRODONIMENT A L’ALÇA DELS INTERESSOS: és una altra clàusula abusiva que el banc fixa en les escriptures imposant-la. Aquesta clàusula reforça la posició del banc i perjudica al client, que sempre es veu obligat a pagar un excés sense cap contraprestació a canvi. En aquests supòsits s’ha de reclamar a l’entitat financera l’import entre l’interès variable pactat i l’arrodonit que us ha estat imposat.

• CLÀUSULA D’IMPOSICIÓ D’ASSEGURANCES VINCULADES A PRÉSTECS HIPOTECARIS: una altra clàusula abusiva és la imposició per part de l’entitat financera d’assegurances vinculades a préstecs hipotecaris. Aquestes clàusules suposen un desequilibri contractual rellevant entre el client i l’ entitat. Resulta il·legal que el banc o entitat ens imposi replica watches serveis complementaris o cobertures que el client no ha sol·licitat. Tampoc són legals les clàusules per les que el banc està legitimat per a contractar una assegurança al seu nom en lloc de fer-ho en nom del client. Per exemple, a vegades els bancs et fan contractar una assegurança de danys de l’immoble per un valor molt superior. No és exigible que ens facin contractar una assegurança per valor superior al del continent, ja que el màxim valor de cobertura de l’assegurança ha de ser el valor de taxació havent descomptat el valor del sòl prèviament. Tampoc el banc podria imposar la contractació d’una assegurança per un immoble que no és objecte de la hipoteca o imposar la companyia amb la que es contracta l’assegurança, podent el consumidor optar per qualsevol companyia que operi en el mercat.

• CLÀUSULA D’IMPOSICIÓ DE L’EMPRESA TAXADORA: en el mateix sentit, també és abusiva la clàusula que imposa al consumidor l’empresa taxadora de l’immoble quan és el propi client qui paga la taxació i que, per tant, ha de tenir llibertat d’elecció de companyia taxadora.

• CLÀUSULA DE CESSIÓ DE CRÈDIT: una altra clàusula abusiva que les entitats de crèdit solen imposar a les escriptures de préstec és la clàusula de cessió de crèdit, que implica que el client renuncia a la possible cessió dels seus drets, però l’entitat financera sí que manté el seu dret a cedir el crèdit. Aquesta renúncia implica un desequilibri contractual important del que poden derivar-se greus conseqüències.

• CLÀUSULA DE PROHIBICIÓ D’ALIENAR, GRAVAR I ARRENDAR BÉNS O ELEMENTS QUE FORMIN PART DE L’IMMOBLE HIPOTECAT: una altra de les clàusules abusives més habituals que apliquen les entitats financeres en els seus contractes de préstec hipotecari és la prohibició d’alienar, gravar i arrendar béns o elements que formen part de l’immoble hipotecat. Aquestes clàusules no són acceptables i no poden imposar-se lícitament.

• CLÀUSULA DE RENÚNCIA A L’EXAMEN PREVI DE L’ESCRIPTURA ABANS DE SIGNAR-LA: aquesta és una altra clàusula abusiva que últimament s’està estenent en les escriptures de préstecs hipotecaris. Aquesta clàusula és il·legal perquè s’obliga al consumidor a renunciar als seus drets i, per tant, no pot ser correctament informat ni pot assessorar-se de forma prèvia sobre el contingut de l’escriptura que ha de signar. Qualsevol persona té dret a exigir que el projecte o minuta de l’escriptura notarial que hagi de signar li sigui lliurada 3 dies abans de la seva signatura, precisament per a poder llegir-la i revisar-la amb la suficient antelació, per a ser conscient dels drets i obligacions que assumirà i, si vol, poder-se assessorar. Les hipoteques d’immobles són escriptures complexes amb un gran número de clàusules que moltes vegades no estan redactades de forma clara ni intel·ligible, pel que és molt recomanable exigir l’entrega de l’esborrany de l’escriptura amb un termini suficient d’antelació.