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  • Análisis de cláusulas abusivas e hipotecas

Como es bien sabido, las entidades de crédito determinan unilateralmente el contenido de los contratos de los productos que comercializan, ya sean productos financieros o bien hipotecas. Consecuencia de ello son las cláusulas prerredactadas que imponen a los consumidores sin posibilidad alguna de poder negociarlas, y, la mayoría de las veces, con omisión de información y con grave falta de transparencia. Esto ha comportado a Bancos y Cajas algunos varapalos por parte del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, con la consiguiente suspensión de lanzamientos de viviendas.

Estas sentencias también han forzado un cambio normativo que permite que actualmente el deudor de hipotecas pueda alegar una abusividad de cláusulas en el proceso de ejecución de esas hipotecas, lo que refuerza su protección y dota de mayor equilibrio de oportunidades a ambas partes del proceso. Además, con las modificaciones normativas, es el propio juez de instancia quien de oficio puede evaluar la abusividad de las cláusulas, aunque el deudor hipotecario no la haya pedido.

Entre las cláusulas que pueden ser abusivas, las más relevantes son las siguientes:

  • CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO: con frecuencia nos hallamos en las escrituras de préstamos hipotecarios con esta cláusula que permite a la entidad financiera dar por vencido el préstamo y reclamar el importe total que se adeuda en aquel momento. Se rata de una cláusula claramente abusiva por su evidente desequilibrio, ya que coloca al hipotecado en una situación de clara inferioridad impidiéndole hacer frente a una deuda que pactó pagar de forma fraccionada. En este sentido el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se ha pronunciado al respecto manifestando que para que pueda darse por vencido el préstamo de forma anticipada será necesario que se hayan incumplido las obligaciones del préstamo de forma grave atendiendo a la duración y cuantía del préstamo. Un informe reciente de la Comisión Europea propone al Tribunal de Justicia Europeo que se aplique con efectos retroactivos la Directiva 93/13/CEE del Consejo, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, cuyo artículo 6.1 establece la “no vinculación” al consumidor de cláusulas abusivas en los contratos celebrados.
  • CLÁUSULA SUELO: Es otra cláusula posiblemente abusiva –aunque legal si se informa de la misma debidamente y con transparencia- que las entidades de crédito imponían en las escrituras de préstamos hipotecarios en los que se ofrecía un aparente interés variable que luego quedaba anulado con la cláusula suelo, que fijaba un interés mínimo muy superior al tipo de interés que reflejaba el Euríbor, como índice más aplicado. Podemos pedir la nulidad de las cláusulas suelo de aquellas hipotecas en las que esta cláusula se añadió sin informar debidamente al cliente de las desventajas comparativas que la cláusula suponía en el momento de firmar el préstamo hipotecario. Muchas veces la cláusula suelo va acompañada de una cláusula techo, que los bancos disponían en las escrituras con cláusula suelo, a modo de causar una falsa apariencia de equilibrio entre partes en la escritura. La cláusula techo supone que el Banco o entidad de crédito fija un límite superior por encima del cual no repercutirá el incremento del índice de referencia aplicable a la hipoteca. La cláusula techo genera una falsa apariencia de equilibrio, que no es real puesto que las entidades de crédito que la incluían en sus escrituras se aseguraban que el límite del techo fuera muy superior al % al que podían subir los intereses. Por ejemplo, la entidad de crédito ponía una cláusula suelo del 3% (sabiendo que el Euríbor estaría muy por debajo del 1%) y además hacía constar una cláusula techo del 19% que sabían que no se aplicaría porque la previsión de aumento de los intereses estaría muy por debajo del 19%. A las escrituras en las que consta una cláusula suelo y una cláusula techo, coloquialmente se dice que tienen un túnel”.
  • CLÁUSULA IRPH: De otro lado, existe un considerable número de préstamos hipotecarios en los que el índice de referencia para determinar los intereses variables es el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios). Desde hace algún tiempo los Juzgados han empezado a declarar la cláusula IRPH como nula por la absoluta falta de transparencia al incluir esta cláusula en las escrituras sin explicar a los clientes las consecuencias reales y prácticas de la misma. Esta cláusula se utilizó mayoritariamente en los préstamos concedidos entre 2006 y 2008, cuando el Euribor estaba entre un 4-5% por lo que las entidades vendían este sistema como más conómico porque, por aquel entonces, el IRPH era inferior. Pero evitaron contar qué pasaría en un futuro, cuando ya sabían que el Euríbor se desplomaría. Adicionalmente,  el índice IRPH también es declarado nulo por algunas sentencias porque puede ser manipulado por las propias entidades bancarias que lo aplican en España (y así lo ha reconocido el propio Banco de España). 
  • CLÁUSULA DE INTERESES DE DEMORA ABUSIVOS: Otra cláusula abusiva que advertimos en las escrituras de préstamos son los Intereses de demora abusivos. En ningún caso puede aplicarse un interés de demora que resulte superior a 2,5 veces el interés legal del dinero (12%). Si en algún préstamo el interés es superior a esta cifra, la entidad financiera está obligada a devolverle al cliente todos los importes que superen el 12%.
  • CLÁUSULA DE REDONDEO AL ALZA DE LOS INTERESES: Es otra cláusula abusiva que el banco fija en las escrituras imponiéndola. Esta cláusula refuerza la posición del banco y perjudica al cliente, que siempre se ve obligado a pagar un exceso sin contraprestación alguna a cambio. En estos supuestos cabe reclamar a la entidad financiera el importe entre el interés variable pactado y el redondeado impuesto.
  • CLÁUSULA DE IMPOSICIÓN DE SEGUROS VINCULADOS A PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS: Otra cláusula abusiva es la imposición por parte de la entidad financiera de Seguros vinculados a préstamos hipotecarios. Estas cláusulas suponen un desequilibrio contractual relevante entre cliente y entidad. Resulta ilegal que el banco o entidad nos imponga servicios complementarios o coberturas que el cliente no ha solicitado. Tampoco son legales las cláusulas por las que el banco está legitimado para contratar un seguro a su nombre en lugar de al nombre del cliente. Por ejemplo, a veces los bancos te hacen contratar un seguro de daños del inmueble por un valor muy superior. No es exigible que nos hagan contratar un seguro por valor superior al del continente, por lo que el máximo valor de cobertura del seguro será el de tasación habiendo descontado el valor del suelo previamente. Tampoco el banco podría imponer la contratación de un seguro por un inmueble que no es el objeto de la hipoteca, o imponer la compañía con la que se concierta el seguro, debiendo el consumidor poder optar por cualquier compañía que opere en el mercado.
  • CLÁUSULA DE IMPOSICIÓN DE LA EMPRESA TASADORA: En el mismo sentido, también es abusiva la cláusula que impone al consumidor la empresa tasadora del inmueble, cuando es el propio cliente quien paga la tasación y que, por tanto, debe tener libertad de elección de compañía tasadora.
  • CLÁUSULA DE CESIÓN DE CRÉDITO: Otra cláusula abusiva que las entidades de crédito suelen imponer en la escrituras de préstamo es la cláusula de cesión de crédito, que implica que el cliente renuncia a la posible cesión de sus derechos, pero la entidad financiera sí mantiene su derecho a ceder el crédito. Esta renuncia implica un desequilibrio contractual importante del que pueden derivarse gravosas consecuencias.
  • CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR, GRAVAR NI ARRENDAR BIENES O ELEMENTOS QUE FORMEN PARTE DEL INMUEBLE HIPOTECADO: Otra de las cláusulas abusivas más habituales que aplican las entidades financieras en sus contratos de préstamo hipotecario es la prohibición de enajenar, gravar, ni arrendar bienes o elementos que formen parte del inmueble hipotecado. Estas cláusulas no son aceptables y no pueden imponerse lícitamente.
  • CLÁUSULA DE RENUNCIA AL EXAMEN PREVIO DE LA ESCRITURA ANTES DE FIRMARLA. Ésta es otra cláusula abusiva que últimamente se está extendiendo en las escrituras de préstamos hipotecarios. Esta cláusula es ilegal porque se obliga al consumidor a renunciar a sus derechos y, por tanto, no puede ser correctamente informado ni puede asesorarse de forma previa sobre el contenido de la escritura que debe firmar. Cualquier persona tiene derecho a exigir que el proyecto o minuta de la escritura notarial que debe firmar le sea entregada 3 días antes de la firma, precisamente para poder leerla y revisarla con suficiente antelación, para ser consciente de los derechos y obligaciones que va a asumir. Las hipotecas de inmuebles son escrituras complejas con un gran número de cláusulas que muchas veces no están redactadas de forma clara ni inteligible, por lo que es muy recomendable exigir la entrega del borrador de la escritura con un plazo suficiente de antelación.
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